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昨天潘石屹深夜发声,十分钟视频直指房价该回归常识

时间:2018-04-14  热:0℃  分享:唱片



“今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。”——潘石屹



昨夜,老潘的一条视频微博用十分钟时间详述了他最近对于房地产市场的思考,内容发出后迅速引发网友和媒体的热烈讨论,完整视频如下:




全文如下:


近些年来,我一直怕谈房地产,怕谈房价,因为媒体只喜欢听结论,不注重背后的道理,甚至还会忽略一些常识。一个耸人听闻的标题,在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考,完整和大家说一说。


从1998年开始,过去的二十年,中国的房地产行业用市场化的办法,让许多人的住房条件改善了,让城市的面貌大为改观了。应该说,房地产行业在这二十年中功不可没,用市场去配置和组织资源也功不可没。


我们必须承认,十年后的中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。先不谈房价,先谈房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达,这两者是同样的经济含义。


以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要“用今天的钱算今天的帐”,要按现在的价格来算,而不是当年的价格。否则就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。


正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。


这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他,在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。


政府说:房子是用来住的,不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解,也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单,就是要让租金回报率回归到正常的水平,要把过高的房价压下来。


我们先从房子的成本来看,高房价的背后是这么几大块:


第一块是土地成本和税金,地方政府拿走了。地价越高,房地产的税就越高,政府拿走的这一大块逐年在上涨,有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。


第二块是利息,银行拿走了。房价上去了,银行利息就越来越多,利息之外,银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。


第三块是利润,房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人,而商人的本性就是追逐利润。


建安成本只占一个小头,而这个小头又要分给几十个相关的行业。别人在吃肉,这几十个相关行业也只能喝点汤。


所以,这几拨人渴望房价一直涨,永远涨下去,像吸毒一样上瘾了,离不开了。这三拨人一起合谋,千方百计要让自己分得更多的蛋糕。


结果就是城市里的中产阶级,把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱,绝大部分转换成了房产。我记得,十年前、十五年前,城市的白领还在非常凄惨的讨论“房奴”的问题。十年后、十五年后,房子的升值了,“房奴”们摇身一变,变成了中产阶级,做起了中产阶级的梦。他们也被迫加入了前三拨人的阵营,盼着房价一直涨。


我们要问的是:这梦是真实的还是个陷阱,是不是有基础的,是不是违背了常识。十五年前,我们讨论房价时,谁说房价要涨,一定会挨板砖。今天反过来了,谁要说房价会跌,就会挨板砖,谁要说房价会涨,点赞比板砖要多得多,这其中点赞的一大批就是当年的“房奴”。


我们看到,有些房地产开发商积极响应政府的号召,改售为租,做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗?今天中国房地产市场的现状是,住宅的租金回报率不足1%,银行贷款利率是5%,怎么才能把这生意做得不亏本呢,几乎是不可能的。改售为租只能寄希望于房价上涨,饮鸩止渴,而房价上涨后,现在已经很低的租金回报率只能更低。再看看其他行业,房租的快速上涨已经吸干了很多行业的利润,很多企业由于房租太高无法经营只能关门倒闭。而房租相对于房价、相对于银行利息还是太低了。


化解危机、回归常识的解决办法是什么呢?


上策是对症下药,要去杠杆,不要滥发超发货币。关注钱,就管住房价了。增加土地供应,城乡一体化,调整税收。


中策就是无为而治,什么也不做。


下策是有病乱投医、乱吃药。


未来房地产的市场一定会回归正常,回归常识。市场配置资源的机制是不会变的,也不应该变。因为住房又破又小的计划经济时代,我们都经历过了,这条老路是不能走的。我唯一不知道的是,会用渐进的方式回归,还是用激进的方式回归。


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